Cum sa-ti faci o cafenea (2)

Cum imi aleg un spatiu bun pentru cafeneaua mea.

Bugetul

Primul pas este sa-ti stabilesti un buget. Spre exemplu, daca vrei un spatiu care are o chirie lunara de 1000 euro ar trebui sa detii resurse de cel putin 6-7.000 euro, alocate strict pentru asta. Toti proprietarii de spatii comerciale vor cere o garantie, minim echivalentul unei luni de chirie. Apoi trebuie sa poti sustine financiar chiria timp de cel putin 6 luni, pana cand suficienti potentiali clienti iti descopera si prefera locatia si serviciile. Daca gasesti spatiul prin intermediul unei agentii imobiliare, ia in calcul ca trebuie sa le platesti si lor serviciile.

Calculeaza-ti bugetul astfel incat sa poti sustine chiria cel putin 6 luni.

Aspectul

Primul lucru la care ma uit atunci cand vizitez un spatiu este aspectul acestuia. Daca arata ca o cocina, nu merita nici un fel de osteneala. De regula, asta inseamna doua lucruri:

  • proprietarul este indolent si/sau lipsit de resurse materiale. Vei repara pe banii tai tot ce se strica dupa ce semnezi contractul de inchiriere, chiar si atunci cand contractul prevede ca nu cade in sarcina ta sa faci asta.
  • proprietarul se asteapta ca tu sa investesti banii tai in spatiul lui, ceea ce este putin gresit. Iti va spune ca toate costurile de amenajare se vor scadea din chirie. Numai ca in timpul in care tu faci amenajarea, nu poti folosi spatiul. Atat timp cat nu poti folosi spatiul, tu pierzi si bani, si timp.

Una este sa faci o igienizare si sa dai o lavabila, alta este sa faci lucrari structurale absolut necesare pentru o folosinta normala a spatiului, lucrari pentru care iti trebuie autorizatie de constructie si certificat de urbanism. Desigur, discutia este alta daca vorbim despre amenajari extrem de sofisticate (ex: seminee, luminatoare, etc.).

Angajeaza un arhitect bun. Iti poate spune daca spatiul respectiv este in regula sau daca o sa-ti cada acoperisul in cap la prima zapada.

Situatia juridica

Situatia juridica a spatiului respectiv trebuie sa fie fara cusur. Neglijarea acestui pas te poate costa toata investitia. Spatiul trebuie sa aiba destinatie comerciala, adica sa fie inregistrat ca spatiu comercial in Cartea Funciara. Schimbarea destinatiei unui spatiu este dificila, anevoioasa si costisitoare. Angajeaza un avocat specializat.

Verifica numarul si frecventa litigiilor juridice in care este implicat proprietarul. Intreaba-l de ce a plecat ultimul chirias. Avocatul ar trebui sa iti atraga atentia asupra oricaror ciudatenii din contractul pe care vi-l propune proprietarul. Cu cat acest contract este mai lung, cu atat atrage mai multe semne de intrebare.

Pe cat posibil, evita spatiile cu doi sau mai multi proprietari. Ce se intampla daca intre ei apar neintelegeri cu privire la spatiul pe care tu l-ai inchiriat? Contractul are un paragraf care se refera la o astfel de situatie?

Spatiul este ipotecat sau face obiectul unui proces pe rol? Uita de el. Nu vrei sa te trezesti peste 8 luni cu ordin de evacuare pentru ca proprietarul a pierdut spatiu in instanta.

Cere un extras de carte funciara inainte de a semna orice act. Angajeaza un avocat bun, specializat in imobiliare.

Vecinii

Inainte de a inchiria, cere in scris acordul vecinilor pentru deschiderea cafenelei. Este momentul sa-ti cunosti mai bine vecinii. Ce fac? Cu ce se ocupa? Iti pun in valoare investitia sau nu? Spre exemplu, mai degraba as deschide o cafenea langa o galerie de arta decat langa o sala de pacanele. In lipsa acordului tuturor vecinilor, nu poti inregistra spatiul ca punct de lucru la Oficiul National al Registrului Comertului. Daca nu il poti inregistra la ONRC, nu poti functiona. Primaria si Politia de sector iti vor cere si aceste documente la prima vizita pe care ti-o vor face, de regula, in prima luna de la deschidere.

Facilitati indispensabile

  • Toaleta: ai nevoie de toaleta pentru o cafenea. Ideal ar fi una care sa aiba cel putin doua grupuri sanitare. Ai toaleta la “vecini”? Sau ai un singur grup sanitar pentru o suprafata foarte mare / numar mare de clienti? Cei de la Directia de Sanatate Publica a Municipiului Bucuresti nu or sa fie prea incantati.
  • Vestiar: ai nevoie de un vestiar unde angajatul isi poate schimba de hainele de oras cu cele de lucru.
  • Retea curent electric: Consumul de curent electric pentru o cafenea este foarte mare, mult peste 10 kW. Daca reteaua nu duce, ai doua posibilitati: fie iti sar sigurantele din 5 in 5 minute, fie iti ia foc tabloul electric. Si nu vrei sa se intample asta.
  • Incalzirea: centrala proprie sau aer conditionat? Altfel, cere proprietarului sa iti arate o factura anterioara de utilitati.

Fa o lista cu puterea (W) tuturor aparatelor electrice apoi verifica starea si capacitatea retelei electrice cu un electrician autorizat.

Avantaje

  • Acces facil: preferabil la intersectia a doua strazi, cu posibilitate de parcare/aprovizionare, langa metrou.
  • Lumina naturala. Personal, mie imi plac geamurile mari, cu expunere pe Sud.
  • Terasa: ai loc unde sa pui afara cateva mese? Excelent. Este un avantaj major.

Amenajarea interioara

Iti trebuie un designer de interior. Nu vrei o cafenea care sa arate ca bufetul garii din Adjud. Una este sa-ti decorezi apartamentul sau casa in care locuiesti. Alta este sa faci amenajarea interioara a unei cafenele. Preferabil sa iei pe cineva care a mai facut asta inainte si care iti poate prezenta un minim portofoliu.

Paza si Salubritate

Contract cu firma de paza pentru sistem de alarma si camere video. Testeaza-le timpul de reactie ca sa stii daca ii platesti degeaba sau nu. Intocmeste analiza de risc la securitatea fizica cu o firma autorizata.

Pentru autorizarea punctului de lucru iti trebuie un contract cu firma de salubritate. Nu uita de contractul pentru reciclarea deseurilor.

Acte

Factura sau bon fiscal pentru fiecare cui pe care l-ai batut in spatiul respectiv.

Articolul urmator o sa contina recomandari referitoare la alegerea echipamentelor, cum sa angajezi si cum sa-ti alegi furnizorii. Sper sa gasesc timp astfel incat frecventa acestor articole sa fie mai mare. In felul asta, pentru mine este mai usor sa ofer consultanta tuturor celor care vor sa-si deschida o cafenea.

Posted on Lasă un comentariu
Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *